Proptech (tecnología inmobiliaria): qué es y qué segmentos abarca

Proptech (de property technology) es la tecnología aplicada al sector inmobiliario: a comprar, vender, alquilar, financiar, gestionar, construir o invertir en inmuebles. No es una figura jurídica. Lo que se regula es cada actividad: si una empresa proptech financia proyectos con dinero del público o emite valores, le aplican las normas financieras de cada país, se llame como se llame.

Segmentos.

• Búsqueda y transacción: portales y marketplaces de inmuebles, valoración automatizada y herramientas para agentes.
• Alquiler y gestión: gestión de alquileres, cobros, mantenimiento y edificios.
• Construcción y diseño, a veces llamado contech: planificación, modelado y seguimiento de obra.
• Financiación e inversión: hipotecas digitales, crowdfunding inmobiliario, crowdlending y tokenización inmobiliaria. Es el segmento en el que la actividad suele estar sujeta a autorización financiera.

Qué está regulado en la financiación.

• Unión Europea y España: las plataformas de financiación participativa necesitan autorización (Reglamento (UE) 2020/1503); en España la concede la CNMV (art. 47 de la Ley 5/2015).
• México: poner en contacto al público para que se financie entre sí solo pueden hacerlo las instituciones de financiamiento colectivo autorizadas por la CNBV (art. 15 de la Ley Fintech), también para la copropiedad de un bien (art. 16, fr. III).
• Colombia: la financiación colaborativa se rige por el Libro 41 del Decreto 2555 de 2010, y un patrimonio autónomo solo puede recibirla con valores de deuda (Decretos 2105 de 2023 y 34 de 2025).
• Argentina: la CNV admite la representación digital de ciertos valores con oferta pública, entre ellos los de fideicomisos financieros, en un sandbox hasta el 31 de diciembre de 2027 (Título XXII de sus Normas, art. 38).

Por qué la tokenización inmobiliaria es proptech. Usa tecnología de registro distribuido para emitir, registrar y transmitir los derechos de los inversores sobre un proyecto inmobiliario. En los marcos citados, lo que se tokeniza son derechos frente al vehículo que posee el inmueble: una sociedad vehículo (SPV), un fideicomiso o un patrimonio autónomo. En España, si esos derechos son valores negociables, pueden representarse en un sistema de registro distribuido (art. 6.1 de la Ley 6/2023), con una entidad responsable de su inscripción y registro (art. 8). Tokenizar no crea liquidez por sí solo: la transmisión sigue las reglas del instrumento y del país.

Para quien quiere operar su propia plataforma, desarrollamos plataformas de tokenización en marca blanca; para promotores, tokenización de inmuebles y software de crowdfunding inmobiliario tokenizado.

Fuentes oficiales: Reglamento (UE) 2020/1503 (EUR-Lex); Ley 5/2015, Título V (BOE); Ley 6/2023 (BOE); Ley Fintech de México (Cámara de Diputados); Decreto 2105 de 2023 de Colombia (Función Pública); Normas de la CNV, Título XXII (InfoLEG).

Marco verificado a 13 de octubre de 2026. Unknown Gravity es una empresa española de tecnología de tokenización: desarrollamos la plataforma, los smart contracts y las integraciones para promotores y plataformas, con su asesor legal local. No somos plataforma de financiación participativa ni institución de financiamiento colectivo. Hablemos.