Fideicomiso

Las partes en cada país.

En Argentina y Colombia la ley impide que el fiduciario se quede con los bienes (art. 1676 CCyC; art. 1244 del Código de Comercio).

Patrimonio separado. Los bienes no se mezclan con los del fiduciario ni responden de sus deudas (arts. 1685 y 1686 CCyC; art. 386 LGTOC; arts. 1227 y 1233 del Código de Comercio colombiano; arts. 241 y 253 de la Ley 26702 peruana). En Colombia ese conjunto se llama patrimonio autónomo, y en Ecuador tiene incluso personalidad jurídica (art. 109 de la Ley de Mercado de Valores).

Tipos frecuentes en cada país.

• México. De garantía: asegura una obligación y la preferencia en el pago; solo pueden ser fiduciarios bancos, aseguradoras, afianzadoras, casas de bolsa, SOFOM con registro vigente, almacenes generales de depósito, uniones de crédito y operadoras de fondos (art. 395 LGTOC). Emisor: emite certificados bursátiles fiduciarios, con un banco, una casa de bolsa o una operadora de sociedades de inversión como fiduciario (art. 63 de la Ley del Mercado de Valores). FIBRA: invierte al menos el 70 % del patrimonio en inmuebles y reparte al menos el 95 % del resultado fiscal (arts. 187 y 188 de la Ley del ISR). En zona restringida: permite a extranjeros usar y aprovechar inmuebles de la franja de 100 km a lo largo de las fronteras y de 50 km a lo largo de las playas sin adquirir derechos reales sobre ellos, con un banco como fiduciario, permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y un plazo máximo de 50 años prorrogable (arts. 2, fr. VI, 11 y 13 de la Ley de Inversión Extranjera). Más en tokenización de activos en México.
• Argentina. El régimen general de los arts. 1666 y siguientes admite cualquier bien que esté en el comercio (art. 1670) y sirve, por ejemplo, para administrar bienes o desarrollar un inmueble; el fideicomiso «al costo» es una práctica contractual, no un tipo que regule el CCyC. Además: de garantía (art. 1680), financiero, con fiduciario autorizado y beneficiarios que son titulares de títulos valores (arts. 1690 y 1691), y testamentario (art. 1699). Plazo máximo general de 30 años (art. 1668).
• Colombia. La Superintendencia Financiera clasifica los negocios fiduciarios en fiducia de inversión, inmobiliaria, de administración, en garantía y con recursos de la seguridad social (Circular Básica Jurídica, Parte II, Título II, Capítulo I, num. 8).
• Perú y Ecuador. En Perú (Ley 26702, arts. 241 a 274) pueden ser fiduciarios COFIDE, los bancos y demás empresas de operaciones múltiples, las empresas de servicios fiduciarios y otras entidades que señala la ley (art. 242), bajo la SBS; en la titulización, solo sociedades titulizadoras (art. 300 del TUO de la Ley del Mercado de Valores). En Ecuador, el fideicomiso mercantil (Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero, arts. 109 a 137) lo administran las administradoras de fondos y fideicomisos (art. 97), con un plazo máximo de 80 años (art. 110).

¿Existe el fideicomiso en España? No como contrato típico: el Código Civil no lo regula como tal, y la figura que contiene es la sustitución fideicomisaria, propia de las herencias: el testador encarga al heredero que conserve los bienes y los transmita a un tercero. Es válida si no pasa del segundo grado o se hace a favor de personas vivas al morir el testador (art. 781), debe ser expresa (arts. 783 y 785) y no puede gravar la legítima, salvo a favor de hijos con discapacidad (art. 782). El Código Civil de Cataluña regula también el fideicomiso como institución sucesoria, que se ordena en pacto sucesorio, testamento, codicilo o donación por causa de muerte (arts. 426-1 y 426-2 de la Ley 10/2008).

España no es parte del Convenio de La Haya de 1985 sobre la ley aplicable al trust, pero su ley de prevención del blanqueo sí contempla los trusts extranjeros: considera titulares reales, entre otros, al fideicomitente, al fiduciario, al protector y a los beneficiarios (art. 4.2.c de la Ley 10/2010), y obliga a los fiduciarios residentes o establecidos en España que gestionen un trust con actividades en el país a obtener, conservar y actualizar esa información (art. 4 ter). Para que varios inversores compartan un inmueble se usan otras estructuras: una sociedad vehículo (SPV), una SOCIMI o un fondo de inversión.

Fideicomiso y tokenización. El token no representa el inmueble, sino los derechos del inversor frente al fideicomiso: un certificado de participación o un título de deuda (art. 1693 CCyC), un certificado bursátil fiduciario o una participación fiduciaria. De los cinco países latinoamericanos citados, solo Argentina tiene hoy una vía autorizada: los valores de fideicomisos financieros con oferta pública pueden representarse digitalmente en el régimen de tokenización de la CNV (Título XXII de sus Normas, creado por la RG 1069/2025), en sandbox hasta el 31 de diciembre de 2027 (art. 38) y con proveedores de servicios de activos virtuales inscritos en todas las categorías (art. 14). México, Colombia, Perú y Ecuador no tienen hoy una vía habilitada; en Ecuador, además, se prohíbe ofrecer al público derechos fiduciarios sin titularizar (art. 138 de la Ley de Mercado de Valores).

Diferencias con una SPV y una FIBRA. Una SPV es una sociedad, con personalidad jurídica, socios y administradores. En el fideicomiso no hay socios: la propiedad la tiene el fiduciario y la ley aísla el patrimonio. La FIBRA es un tipo concreto de fideicomiso para inmuebles en renta: en México, con los requisitos de los arts. 187 y 188 de la Ley del ISR; en Perú, es un fideicomiso de titulización con oferta pública (art. 71 del Reglamento de los Procesos de Titulización de Activos, incorporado por la Res. SMV 009-2019-SMV/01).

Cómo se usa en proyectos inmobiliarios de cada país, y dónde se puede tokenizar hoy, lo explicamos en fideicomiso inmobiliario y tokenización en Latinoamérica; el mapa regulatorio completo está en tokenización de activos en Latinoamérica.

Fuentes oficiales: Código Civil y Comercial de Argentina (InfoLEG); Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (Cámara de Diputados); Ley de Inversión Extranjera (Cámara de Diputados); Código de Comercio de Colombia, arts. 1226 a 1235 (Secretaría del Senado); Código Civil español (BOE); Ley 10/2010, de prevención del blanqueo (BOE); Estado del Convenio de La Haya de 1985 sobre el trust (HCCH); Normas de la CNV, Título XXII, texto actualizado (InfoLEG).

Marco verificado a 13 de octubre de 2026. En Unknown Gravity desarrollamos la tecnología para tokenizar los derechos de un fideicomiso: smart contracts, registro de inversores y plataforma. Trabajamos con el fiduciario y con el asesor legal local del cliente; no actuamos como fiduciario. Hablemos.