LTV (loan to value)

El LTV (loan to value) es la relación entre el importe de un préstamo y el valor del activo que lo garantiza, expresada en porcentaje: LTV = préstamo pendiente / valor de la garantía × 100. Un préstamo de 600.000 € sobre un inmueble tasado en 1.000.000 € tiene un LTV del 60 %. Cuanto más bajo es, más puede caer el valor del activo antes de que la garantía deje de cubrir la deuda. En la deuda inmobiliaria tokenizada es uno de los primeros datos que debe mirar el inversor.

Cómo se calcula. El numerador es el principal pendiente, no el importe inicial, así que el LTV baja a medida que se amortiza. El denominador es el valor de la garantía en una fecha: normalmente una tasación independiente, aunque a veces se usa el precio de compra. Por eso un LTV debe ir acompañado del valor que se usó y de su fecha. Hay variantes:

• LTV acumulado: suma todas las deudas garantizadas con el mismo activo, no solo la del inversor.
• LTC (loan to cost): divide el préstamo entre el coste total del proyecto; se usa en promociones, en las que el activo aún no existe.
• LTV máximo pactado: un límite que puede fijar el contrato; si se supera, el prestatario debe hacer lo que el contrato prevea, como amortizar una parte o aportar más garantías.

Ejemplo en una emisión tokenizada. Una sociedad vehículo (SPV) es dueña de un inmueble tasado en 1.000.000 €. Tiene un préstamo bancario de 400.000 € con hipoteca de primer rango y capta otros 200.000 € de inversores mediante deuda tokenizada garantizada con hipoteca de segundo rango. Las cifras son ilustrativas y no incluyen los costes de ejecutar la garantía:

Visto aislado, el préstamo tokenizado parece tener un LTV del 20 % (200.000 / 1.000.000), pero cobra después del banco: empieza a perder cuando el valor cae por debajo de 600.000 € (LTV acumulado del 100 %) y lo pierde todo por debajo de 400.000 €. Su tramo ocupa del 40 % al 60 % del valor, y eso es lo que hay que mirar, no la cifra aislada. El 40 % restante corresponde al capital de los socios del SPV, que absorbe primero las pérdidas y cuyo rendimiento se mide con la TIR o el MOIC, no con el LTV. Si la financiación es un préstamo participativo, que se cobra después de los acreedores comunes, el colchón que deja la deuda situada por delante pesa todavía más.

Qué cambia al tokenizar. El smart contract no tasa el inmueble: el valor sale de una tasación hecha fuera de la cadena. Si el LTV se vigila en la cadena, por ejemplo para avisar a los titulares cuando supere un límite, ese dato entra a través de un oráculo y es tan fiable como la tasación que lo alimenta. Además, transmitir un token no basta para transmitir una hipoteca: en España, el crédito hipotecario puede cederse conforme al art. 1526 del Código Civil, pero la cesión de la titularidad de la hipoteca debe hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 149 de la Ley Hipotecaria). Por eso la documentación de la emisión debe explicar quién figura como acreedor hipotecario y cómo se ejecuta la garantía por cuenta de los titulares de los tokens. Más en tokenización de crédito privado.

Límites en la normativa. La normativa usa el LTV como umbral en contextos concretos. Un ejemplo en España: para que un préstamo con hipoteca inmobiliaria forme parte del conjunto de cobertura de las cédulas hipotecarias, al incorporarse no puede superar el 60 % del valor de tasación del bien, o el 80 % si es residencial; si después la garantía pierde valor y el préstamo supera ese límite, solo computa hasta él a efectos de la cobertura (art. 23.2 del Real Decreto-ley 24/2021). Es una regla de los bonos garantizados que emiten las entidades de crédito, no un tope para la deuda tokenizada, pero muestra cómo usa el regulador esta medida. En los fondos, el endeudamiento se mide sobre el valor liquidativo: un ELTIF que puede comercializarse entre minoristas solo puede tomar prestado hasta el 50 % de su valor liquidativo (art. 16.1.a del Reglamento (UE) 2015/760).

Fuentes oficiales: Real Decreto-ley 24/2021, art. 23 (BOE); Ley Hipotecaria, art. 149 (BOE); Código Civil, arts. 1526-1528 (BOE); Reglamento (UE) 2015/760, texto consolidado (EUR-Lex).

Marco verificado a 13 de octubre de 2026. En Unknown Gravity desarrollamos la plataforma, los smart contracts y las integraciones de datos de una emisión de deuda tokenizada; la tasación, la estructura de garantías y el análisis legal corresponden a tasadores y asesores independientes. Hablemos.