TIR (tasa interna de retorno)

La TIR (tasa interna de retorno) es la tasa de descuento que hace que el valor actual neto (VAN) de todos los flujos de una inversión sea cero. Dicho de otro modo, es la rentabilidad anual que iguala lo que se invierte con lo que se recibe, teniendo en cuenta cuándo se recibe. En una emisión tokenizada, los flujos del inversor son lo que paga por los tokens y lo que cobra después: intereses, repartos y el importe de la amortización o de la venta.

Cómo se calcula. Es la tasa r que cumple 0 = −I + F₁/(1+r) + F₂/(1+r)² + … + F_n/(1+r)ⁿ, donde I es la inversión inicial y F_t el flujo neto del año t. Salvo en casos sencillos, como un único cobro final (r = (cobro / inversión)^1/n − 1), no se puede despejar y se resuelve por aproximaciones sucesivas, que es lo que hace la función TIR de las hojas de cálculo. Si los pagos no son anuales, hay que usar sus fechas reales. La normativa española usa la misma lógica: la TAE de un crédito al consumo es la tasa que iguala el valor actualizado de las disposiciones con el de los reembolsos y gastos (anexo I de la Ley 16/2011), y el tipo de interés efectivo contable es el que iguala el valor en libros de un instrumento financiero con sus flujos estimados (Plan General de Contabilidad, primera parte, apartado 6.º, punto 7).

Ejemplo con dos emisiones tokenizadas. Dos inversores compran tokens por 1.000 € en dos emisiones a tres años. Las cifras son ilustrativas, no una previsión:

Las dos devuelven 300 € más de lo invertido, un 30 % en tres años (un 10 % anual si se reparte a partes iguales), pero la TIR de A es mayor porque devuelve parte del dinero antes. Ninguna llega al 10 %, porque la rentabilidad simple trata igual un euro cobrado el primer año que uno cobrado el tercero. Si los pagos a los titulares se hacen o se anotan en la cadena, cada uno queda registrado con su fecha y su importe, y la TIR obtenida se puede reconstruir con precisión. Quien compra los tokens en el mercado secundario tiene otros flujos (otro precio y otra fecha de entrada) y, por tanto, otra TIR.

TIR frente a rentabilidad simple. La rentabilidad simple (ganancia / inversión) dice cuánto se ganó, no a qué ritmo. La TIR incorpora el tiempo, pero no el tamaño: un 20 % durante un año sobre 1.000 € deja menos euros que un 9 % durante cinco años sobre 100.000 €. Por eso se lee junto a un múltiplo como el MOIC, que mide cuántas veces se recupera el capital.

Limitaciones.

• Reinversión. La TIR coincide con el crecimiento efectivo de todo el dinero solo si los cobros intermedios se reinvierten a esa misma tasa. En la emisión A, si los dos cobros de 60 € se reinvierten al 2 %, el capital al final del año 3 es de 1.303,62 € y la tasa anual efectiva baja al 9,24 %. La TIR modificada corrige esto fijando una tasa de reinversión explícita.
• Flujos no convencionales. Si el signo de los flujos cambia más de una vez, por ejemplo por una aportación adicional a mitad de vida, puede haber varias TIR o ninguna. Los flujos −100, +230 y −132 tienen dos: el 10 % y el 20 %. En esos casos conviene calcular el VAN a una tasa de descuento concreta.
• Previsión frente a resultado. Una «TIR objetivo» depende de hipótesis (precio y fecha de venta, impagos, costes) y no garantiza nada; la TIR real solo se conoce al final. En la UE, si una plataforma de financiación participativa ofrece un tipo objetivo de rentabilidad en su gestión de carteras de préstamos, debe darlo con su intervalo de confianza y teniendo en cuenta gastos e impagos (Reglamento (UE) 2020/1503, anexo I, parte I, letra f).
• Bruta o neta. La TIR antes de comisiones e impuestos puede ser muy distinta de la neta. En EE. UU., un asesor de inversión registrado (u obligado a registrarse) ante la SEC que anuncie una rentabilidad bruta debe mostrar también la neta, con al menos igual relevancia y calculada con el mismo periodo y el mismo método (17 CFR 275.206(4)-1(d)(1)).

Según el instrumento. En deuda tokenizada con cupón anual, quien compra al nominal, sin comisiones, y cobra todo lo pactado obtiene una TIR igual al tipo de interés; si compra por debajo del nominal, la TIR sube, y si compra por encima, baja (más en bonos tokenizados). Si el retorno depende sobre todo de la venta final del activo, como en una inversión en capital sobre un inmueble que se vende al final, la TIR es muy sensible al precio y a la fecha de esa venta (ver tokenización de inmuebles). En deuda con garantía inmobiliaria, la TIR se lee junto al LTV, que mide el colchón de la garantía. En un préstamo participativo, parte del interés depende de la actividad del prestatario, así que la TIR no se conoce de antemano. Y en un fondo, la del partícipe se calcula con el valor liquidativo de entrada y de salida y con los repartos que reciba.

Fuentes oficiales: Ley 16/2011, anexo I (BOE); Plan General de Contabilidad, Real Decreto 1514/2007 (BOE); Reglamento (UE) 2020/1503, anexo I (EUR-Lex); 17 CFR 275.206(4)-1 (eCFR).

Marco verificado a 13 de octubre de 2026. En Unknown Gravity desarrollamos la plataforma y los smart contracts que registran los tokens y automatizan los pagos de una emisión; las previsiones de rentabilidad son del emisor y de sus asesores. Hablemos.