Una promotora puede financiar una promoción con el préstamo promotor del banco y, además o en su lugar, emitiendo obligaciones tokenizadas, captando fondos en una plataforma de financiación participativa o abriendo el capital de una sociedad vehículo. La tokenización no es una fuente de dinero en sí misma: es una forma de emitir valores y registrarlos en tecnología de registros distribuidos (DLT). Aquí comparamos las vías y lo que exige cada una en España, con la norma de cada requisito.
El préstamo promotor: cómo funciona
Según el Banco de España, lo habitual es que el promotor financie la obra con un préstamo bancario. El préstamo a promotor es una financiación para el promotor inmobiliario y para quienes compran las viviendas terminadas, si se subrogan en él. Sus rasgos habituales:
- se instrumenta como préstamo o crédito con garantía hipotecaria;
- se dispone por fases durante la construcción: el banco autoriza cada disposición si se cumplen los requisitos pactados, como entregar las certificaciones de obra;
- suele tener una carencia de varios años en la que solo se pagan intereses, mientras se termina la obra, se divide el préstamo entre las fincas y se venden;
- al acabar la carencia, el comprador puede subrogarse en la parte de su vivienda, con la aprobación del banco, o cancelarla; la promotora paga capital e intereses de lo que quede sin construir o sin vender.
Dónde se queda corto el préstamo promotor
No hay una cifra oficial de cuánto financia un banco ni de cuántas preventas exige para conceder el préstamo: lo decide cada entidad. Lo que sí está en la norma ayuda a entender por qué las preventas y los fondos propios pesan tanto en la negociación:
- El capital que consume al banco. Desde el 1 de enero de 2025, en el método estándar, las exposiciones que financian la compra de suelo, la urbanización o la edificación («exposiciones AUE») ponderan al 150 % (Reglamento (UE) n.º 575/2013, art. 126 bis, introducido por el Reglamento (UE) 2024/1623). En vivienda pueden ponderar al 100 % si el banco aplica normas sólidas de concesión y seguimiento y, además, las preventas o los prearrendamientos vinculantes con un depósito sustancial, o las ventas o arrendamientos vinculantes, aunque se paguen a plazos durante la obra, son una parte significativa del total de contratos, o el promotor tiene un capital en riesgo considerable. Las directrices de la ABE (EBA/GL/2025/03, aplicables desde el 4 de noviembre de 2025) lo concretan: un depósito de al menos el 10 % del precio en cada preventa, preventas con ese depósito y ventas cuyo precio sume al menos el 50 % del préstamo, o un capital aportado por el promotor de al menos el 25 % del valor de la promoción terminada.
- Las preventas no son caja libre. En la promoción de viviendas, lo que adelantan los compradores debe estar garantizado con un seguro de caución o un aval desde la licencia de edificación, ingresarse en una cuenta especial separada y destinarse solo a la construcción (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera).
- Las fases tempranas. Las disposiciones van ligadas a certificaciones de obra: lo que el préstamo no cubra antes de empezar a construir tiene que salir de fondos propios o de otra financiación.
Las alternativas: deuda tokenizada, financiación participativa y capital
| Vía | Qué emite la promotora | Norma principal | Rasgo clave |
|---|---|---|---|
| Obligaciones tokenizadas | Deuda: obligaciones o bonos de la sociedad, representados en DLT | Ley de Sociedades de Capital, arts. 401 y siguientes; Ley 6/2023, arts. 6 a 8 | Interés y vencimiento pactados; puede llevar hipoteca como garantía (art. 404 LSC) |
| Plataforma de financiación participativa (ECSP) | Préstamos o valores a través de un proveedor autorizado | Reglamento (UE) 2020/1503 | Ofertas de hasta 5 M€ por promotor en doce meses; la plataforma revisa al promotor (art. 5) |
| Capital en una sociedad vehículo | Acciones de una S.A. vehículo, que pueden representarse en DLT | Ley de Sociedades de Capital, art. 92; Ley 6/2023 | Los inversores pasan a ser socios; no hay cuota fija |
Emisión de obligaciones tokenizadas
Las sociedades de capital, anónimas y limitadas, pueden emitir series numeradas de obligaciones (Ley de Sociedades de Capital, art. 401.1). Salvo que los estatutos digan otra cosa, la emisión la acuerda el órgano de administración (art. 406.1). Lo que conviene saber:
- Una S.L. no puede emitir por más del doble de sus recursos propios, salvo que la emisión esté garantizada con hipoteca, prenda de valores, garantía pública o aval solidario de entidad de crédito, y no puede emitir obligaciones convertibles en participaciones (art. 401.2).
- Salvo que las obligaciones vayan a admitirse a negociación en un mercado regulado, un SMN o un SOC, o a ofrecerse al público con folleto, casos en los que no hace falta escritura (Ley 6/2023, art. 40), la emisión se hace constar en escritura pública, que otorgan la sociedad y un comisario que representa a los futuros obligacionistas. La escritura recoge el importe, el interés, la amortización, las garantías y la forma de representación, que puede ser un sistema basado en DLT (art. 407). La sociedad nombra al comisario y fija su retribución (art. 421.1). El sindicato de obligacionistas es obligatorio en las ofertas públicas hechas en España con folleto y en las exentas de folleto por importe (Ley 6/2023, art. 41).
- Para representarlas en DLT, la sociedad elabora el documento de la emisión y designa una ERIR (Ley 6/2023, arts. 6.1, 7 y 8.4). La emisión no necesita autorización administrativa previa (art. 34.1).
- Ya hay casos en el registro: en la ficha de la CNMV de URSUS-3 Capital, la única ERIR de su lista a 13 de octubre de 2026 figuran emisiones de obligaciones en DLT de sociedades vehículo como PROPTECH SPV TRES, S.A. (7.962.000 €, asiento en la CNMV del 12-12-2025) y OTESA SPV CAL, S.L.U. (1.000.000 €, asiento del 17-4-2026), esta última una S.L.
Más detalle técnico en bonos tokenizados.
Plataformas de financiación participativa (ECSP)
Es la vía del crowdfunding inmobiliario, regulada por el Reglamento (UE) 2020/1503:
- El reglamento no se aplica a ofertas de más de 5 M€, calculados en doce meses por promotor, sumando lo captado en plataformas y las ofertas públicas de valores que haya hecho con exención de folleto por importe (art. 1.2.c). Es un límite por promotor, no por proyecto.
- Es financiación empresarial: no se aplica si el promotor es un consumidor (art. 1.2.a).
- La plataforma hace una diligencia debida mínima sobre el promotor: antecedentes penales por infracciones mercantiles, concursales, financieras, de blanqueo o de fraude, y que no esté establecido en un país no cooperador o de alto riesgo (art. 5).
- El promotor elabora la ficha de datos fundamentales de la inversión, y la responsabilidad por su contenido recae en él o en sus órganos de administración, dirección o supervisión (art. 23.2 y 23.9; Ley 5/2015, art. 51.2).
- Las condiciones de la oferta vinculan al promotor desde que se publica hasta que vence o se alcanza el objetivo (art. 22.1), y los inversores no experimentados tienen cuatro días naturales para revocar su oferta (art. 22.3).
- El promotor no necesita licencia bancaria para aceptar los préstamos (art. 1.3). La oferta de un proveedor autorizado dentro del umbral está exenta de folleto (Reglamento (UE) 2017/1129, art. 1.4.k), y no se le aplica la intervención obligatoria de una entidad de servicios de inversión (Ley 6/2023, art. 36.2).
Capital en una sociedad vehículo
- Para que el capital sea un valor que se pueda tokenizar, la sociedad vehículo debe ser una S.A.: sus acciones son valores (Ley de Sociedades de Capital, art. 92.1). Las participaciones de una S.L. no lo son (art. 92.2), y su transmisión exige documento público (art. 106.1).
- Abrir el capital significa que los inversores pasan a ser socios, con los derechos que la ley y los estatutos les dan. Conviene que entiendas qué compran: lo explicamos en invertir en inmuebles tokenizados.
- Comprueba con tu asesor jurídico que la sociedad no encaja en la definición de entidad de inversión colectiva de tipo cerrado: la que, sin un objetivo comercial o industrial, capta capital de inversores mediante una actividad de comercialización para invertirlo según una política de inversión definida. Esas entidades necesitan una gestora autorizada (Ley 22/2014, art. 4.1 y 4.2).
Qué exige cada vía
| Requisito | Obligaciones o acciones tokenizadas | Plataforma de financiación participativa |
|---|---|---|
| Folleto | Obligatorio en una oferta pública, salvo exención: inversores cualificados, menos de 150 por Estado miembro, mínimo de 100.000 € por inversor (Reglamento (UE) 2017/1129, art. 1.4) o menos de 12 M€ en doce meses desde el 5-6-2026 (art. 3.2; la Ley 6/2023 aún dice 8 M€) | Exenta si la hace un proveedor autorizado dentro del umbral de 5 M€ (art. 1.4.k) |
| Intermediario | Si una oferta exenta se dirige al público con publicidad, debe intervenir una entidad autorizada para prestar servicios de inversión, que valida la información y supervisa la comercialización (Ley 6/2023, art. 36.1, que para la exención por importe aún habla de ofertas de menos de 8 M€) | No se exige (art. 36.2): el servicio lo presta la plataforma autorizada |
| Registro | ERIR si se representan en DLT (arts. 6.1 y 8.4), con su designación inscrita en el registro de la CNMV | Solo si se emiten valores en DLT |
| Documento para el inversor | Folleto o, sin él, el documento de la emisión (art. 7) | Ficha de datos fundamentales de la inversión, de seis caras A4 como máximo (art. 23) |
En las dos vías, recuerda que los promotores inmobiliarios son sujetos obligados de la ley de prevención del blanqueo (Ley 10/2010, art. 2.1.l), haya o no tokenización. El paso a paso de una emisión está en cómo emitir un security token en España.
Plazos y costes: lo que fija la norma
No publicamos plazos ni costes de mercado: dependen de cada proyecto y no hay una fuente oficial que los fije. Lo que sí fija la norma:
- Si hay folleto, la CNMV decide en diez días hábiles desde que se presenta el proyecto, o en veinte si el emisor no tiene valores admitidos a cotización en un mercado regulado y no ha ofertado antes valores al público. Si pide cambios, el plazo, ya de diez días hábiles, se cuenta desde que se presenta la versión revisada (Reglamento (UE) 2017/1129, art. 20.2 a 20.4).
- En una plataforma, el inversor no experimentado tiene cuatro días naturales para revocar su oferta (Reglamento (UE) 2020/1503, art. 22.3): tenlo en cuenta al planificar el cierre.
- Las partidas que se derivan de los requisitos legales: asesoría jurídica, notaría (la escritura pública de emisión, cuando se exige), la retribución del comisario, la ERIR, la entidad autorizada si hay publicidad dirigida al público, el folleto si no hay exención y la tecnología de emisión.
Cuándo encaja cada vía
- Préstamo promotor: sigue siendo la financiación de obra habitual si cuentas con las preventas y los fondos propios que pide el banco.
- Plataforma de financiación participativa: necesidades de hasta 5 M€ en doce meses, sumando todas tus ofertas, si quieres que la oferta se publique en una plataforma autorizada.
- Obligaciones tokenizadas: si quieres deuda con interés y vencimiento propios, garantías como una hipoteca y un registro DLT con ERIR, y puedes cumplir el régimen de folleto o la exención que elijas.
- Capital en la sociedad vehículo: si prefieres compartir el resultado en lugar de pagar un interés fijo.
- Combinarlas: es posible, pero la escritura de emisión debe identificar las garantías y su registro (Ley de Sociedades de Capital, art. 407.3), así que conviene ordenar con el banco el rango de cada una.
Preguntas frecuentes
¿La tokenización sustituye al préstamo promotor?
No necesariamente. Es otra forma de captar fondos, mediante deuda o capital registrados en DLT, que puede complementar el préstamo bancario. Las preventas, por su parte, solo pueden destinarse a la construcción y deben estar garantizadas (Ley 38/1999, disposición adicional primera).
¿Necesito autorización de la CNMV para emitir obligaciones tokenizadas?
La emisión no necesita autorización administrativa previa (Ley 6/2023, art. 34.1). Sí necesitas un folleto aprobado por la CNMV si haces una oferta pública sin exención (arts. 35 y 39), la designación de una ERIR inscrita en el registro de la CNMV si los valores van en DLT (art. 8.4; Real Decreto 815/2023, art. 2.b) y una entidad autorizada si una oferta exenta se dirige al público con publicidad (art. 36.1).
¿Puede una S.L. emitir deuda tokenizada?
Sí. Las S.L. pueden emitir obligaciones (Ley de Sociedades de Capital, art. 401.1), con un límite del doble de sus recursos propios salvo que la emisión tenga hipoteca, prenda de valores, garantía pública o aval de entidad de crédito (art. 401.2). En el registro de la CNMV figura, por ejemplo, una emisión de obligaciones en DLT de OTESA SPV CAL, S.L.U.
¿Cuánto puedo captar en una plataforma de crowdfunding?
El Reglamento (UE) 2020/1503 no se aplica a ofertas de más de 5 M€, calculados en doce meses por promotor y sumando todas sus ofertas en plataformas y las ofertas públicas exentas por importe (art. 1.2.c).
¿Puedo usar libremente el dinero de las preventas?
No. Las cantidades que anticipan los compradores se ingresan en una cuenta especial, separada de los demás fondos del promotor, y solo se puede disponer de ellas para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas (Ley 38/1999, disposición adicional primera, apartado uno).
Cómo trabajamos con promotoras
Unknown Gravity no presta dinero ni coloca emisiones: somos una empresa española de tecnología de tokenización. Desarrollamos la plataforma de emisión, los smart contracts y las integraciones con la ERIR, la entidad autorizada y el alta de inversores, y trabajamos junto a tu asesor jurídico. No somos empresa de servicios de inversión, ERIR, plataforma de financiación participativa ni despacho de abogados. El detalle del servicio está en tokenización de inmuebles.
Fuentes oficiales
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: préstamo a promotor
- Banco de España: comprar sobre plano y el préstamo del promotor (11-9-2025)
- Ley de Sociedades de Capital, arts. 401 a 433 (BOE)
- Ley 6/2023, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión (BOE)
- Reglamento (UE) 2020/1503, de financiación participativa (EUR-Lex)
- Reglamento (UE) 2017/1129, de folletos, versión consolidada a 5-6-2026 (EUR-Lex)
- Reglamento (UE) 2024/1623, que añade el art. 126 bis al Reglamento (UE) n.º 575/2013 (EUR-Lex)
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE)
Marco verificado a 13 de octubre de 2026. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. ¿Estás valorando financiar tu próxima promoción con una emisión tokenizada? Hablemos.