FIBRA (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces)

Una FIBRA es un fideicomiso mexicano que compra o construye inmuebles para arrendarlos y se financia emitiendo certificados que cotizan en bolsa; si cumple los requisitos de los arts. 187 y 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), recibe un tratamiento fiscal propio. Es el equivalente mexicano del REIT y de la SOCIMI española. La ley no usa la palabra «FIBRA»: la regula como «fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles» (Título VII, Capítulo III, de la LISR).

Requisitos (art. 187 de la LISR).

• Fiduciaria: fideicomiso constituido conforme a las leyes mexicanas con una institución de crédito o casa de bolsa residente en México (fr. I); la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 admite también a las sociedades operadoras de fondos de inversión (regla 3.21.1.2).
• Fin: adquirir o construir inmuebles destinados al arrendamiento, adquirir el derecho a percibir sus rentas o financiar esos fines con garantía hipotecaria (fr. II).
• 70 % en inmuebles: al menos el 70 % del patrimonio, invertido en esos inmuebles, derechos o créditos; el resto, en valores del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en fondos de inversión en instrumentos de deuda (fr. III).
• Cuatro años: los inmuebles no se venden antes de cuatro años desde su construcción o adquisición; si se venden antes, pierden el trato preferente (fr. IV).
• Certificados en bolsa: la fiduciaria emite certificados de participación colocados en el país entre el gran público inversionista (fr. V).
• Reparto del 95 %: al menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, distribuye al menos el 95 % del resultado fiscal del ejercicio anterior (fr. VI).
• Rentas variables y registro: las rentas variables, salvo las fijadas como porcentaje fijo de las ventas del arrendatario, no superan el 5 % de los ingresos anuales por rentas (fr. VII), y el fideicomiso se inscribe en el registro del SAT (fr. VIII).

Cómo tributa (art. 188 de la LISR). La fiduciaria determina el resultado fiscal y no hace pagos provisionales (fr. I y III). Si los certificados están colocados entre el gran público, el intermediario que los tiene en depósito retiene el impuesto sobre el resultado distribuido (fr. IV). Las personas físicas residentes y los extranjeros sin establecimiento permanente no pagan ISR por la ganancia al vender esos certificados en mercados reconocidos (fr. X). Quien aporta inmuebles a cambio de certificados puede diferir el impuesto de la ganancia hasta que venda los certificados o la fiduciaria venda el inmueble (fr. XI).

CBFI: lo que compra el inversor. Los títulos de las FIBRA se colocan como certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI). La Ley del Mercado de Valores obliga a añadir «inmobiliarios» a la denominación cuando los recursos se destinan a invertir en inmuebles, y a listar y negociar en bolsa estos certificados si están inscritos en el Registro Nacional de Valores (art. 63 Bis 1, fr. II y último párrafo). Según la Bolsa Mexicana de Valores, con la salida de Fibra NEXT el 24 de julio de 2025 eran 15 las fibras inmobiliarias listadas en ella, con 1.862 inmuebles. Existe además una variante para energía e infraestructura que aplica el mismo régimen con ajustes (regla 3.21.2.1 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026).

FIBRA, SOCIMI y tokenización. La SOCIMI española es una sociedad anónima cotizada que invierte al menos el 80 % de su activo en inmuebles urbanos en alquiler y tiene un capital mínimo de 5 millones de euros (arts. 3 a 5 de la Ley 11/2009); la FIBRA es un fideicomiso. En México no hay hoy una vía habilitada para tokenizar derechos de un fideicomiso inmobiliario ofrecidos al público: los bancos fiduciarios no pueden captar recursos del público a través de fideicomisos salvo que emitan valores inscritos en el Registro Nacional de Valores (art. 106, fr. XIX, inciso c, de la Ley de Instituciones de Crédito), y hay prohibiciones equivalentes para otros fiduciarios. El detalle está en tokenización de activos en México y en la ficha del fideicomiso; para proyectos fuera de bolsa, ver tokenización de inmuebles.

Fuentes oficiales: Ley del Impuesto sobre la Renta, arts. 187 y 188 (Cámara de Diputados); Ley del Mercado de Valores, art. 63 Bis 1; Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (DOF); BMV, comunicado de Fibra NEXT (24-7-2025). Marco verificado a 2 de octubre de 2026.