El 26 de junio de 2025, la Agencia Federal para la Financiación de la Vivienda (FHFA), dirigida por William Pulte, emitió una directriz histórica que podría marcar un antes y un después en la relación entre el sistema financiero tradicional y los activos digitales.
Según esta nueva normativa, Fannie Mae y Freddie Mac — los gigantes respaldados por el gobierno en el mercado hipotecario estadounidense — deberán comenzar a considerar las criptomonedas como parte del patrimonio líquido de los solicitantes de hipotecas, siempre que estos activos se encuentren custodiados en intercambios centralizados regulados en Estados Unidos. Lo más destacable es que no será necesario convertir estos activos a dólares para que sean tomados en cuenta, lo que representa un cambio estructural respecto al enfoque anterior.
Hasta ahora, la norma general exigía que cualquier activo digital fuera liquidado en moneda fiat para ser contemplado como parte de los fondos disponibles en una solicitud hipotecaria. Esto implicaba que los usuarios debían vender sus criptomonedas, lo que no solo resultaba ineficiente desde el punto de vista fiscal, sino que también podía ir en contra de sus intereses financieros a largo plazo. La nueva disposición representa un avance significativo para los inversores en criptomonedas, ya que les permite conservar su exposición a estos activos mientras simultáneamente mejoran su capacidad de acceso a una hipoteca tradicional.
Esta medida permitirá que los poseedores de criptomonedas usen sus activos digitales como respaldo financiero, fortaleciendo su perfil crediticio sin necesidad de liquidar sus posiciones ni de asumir los impuestos sobre las ganancias de capital que ello conllevaría. Esta posibilidad de utilizar las criptomonedas como colateral, sin necesidad de su venta, introduce una lógica patrimonial más sofisticada y adaptada a la era digital. Al no deshacerse de sus activos, los solicitantes preservan su potencial de revalorización futura, lo cual puede ser fundamental en un contexto de apreciación sostenida de ciertos activos digitales como Bitcoin o Ethereum.
El cambio es particularmente relevante en un momento en que el mercado inmobiliario estadounidense sufre por la falta de accesibilidad, tasas de interés elevadas y una oferta limitada. La integración de criptomonedas en el proceso hipotecario podría ofrecer nuevas vías de liquidez para jóvenes compradores con patrimonio digital, pero sin grandes ahorros tradicionales. A su vez, permite a prestamistas evaluar con mayor amplitud la solvencia de los solicitantes en función de criterios financieros contemporáneos, reflejando mejor la economía digital en la que cada vez más ciudadanos están inmersos.
El nuevo enfoque responde también a una visión política más amplia, impulsada por la actual administración del expresidente Trump, que busca posicionar a Estados Unidos como líder mundial en la adopción de activos digitales y tecnologías Web3. Este movimiento se alinea con declaraciones previas de líderes del Partido Republicano sobre la necesidad de modernizar el sistema financiero y mantener la competitividad estadounidense en tecnologías emergentes. En este contexto, la medida promete dinamizar tanto el sector inmobiliario como el ecosistema cripto, aunque también ha generado controversias importantes que se analizan a lo largo de este artículo. La iniciativa representa un punto de inflexión que, si se implementa con responsabilidad, podría redibujar los límites entre finanzas tradicionales y descentralizadas.
Contexto: una economía en transformación
Desde hace varios años, la economía global atraviesa un proceso de digitalización profunda. El auge de las tecnologías descentralizadas, las finanzas abiertas (DeFi), los tokens no fungibles (NFTs) y los contratos inteligentes han reconfigurado las nociones tradicionales de valor, propiedad y financiamiento. En este escenario, las criptomonedas han pasado de ser consideradas simples instrumentos especulativos a ocupar un lugar clave en carteras de inversión, estrategias fiscales y ahora, en estructuras de financiamiento inmobiliario.
Estados Unidos, históricamente cauto en materia regulatoria frente a los activos digitales, ha comenzado en los últimos años a adoptar una postura más pragmática. La presión internacional, especialmente por parte de países como Suiza, Emiratos Árabes Unidos o Singapur, que ya han normalizado el uso de criptoactivos en su infraestructura financiera, ha llevado al país norteamericano a acelerar su integración de estas tecnologías.
En este marco, la FHFA encontró una oportunidad para modernizar el acceso al crédito hipotecario. El organismo, responsable de supervisar a Fannie Mae y Freddie Mac, buscó incorporar las nuevas realidades financieras de los ciudadanos, donde el capital digital tiene tanto o más peso que los ahorros bancarios tradicionales. Esta apertura se da, además, en un contexto electoral donde el gobierno de Donald Trump ha vuelto al poder con una agenda explícitamente pro-cripto, lo cual favorece políticas más agresivas de integración entre finanzas tradicionales y descentralizadas.
El movimiento también responde a una demanda creciente por parte del ecosistema fintech, que desde 2022 ha presionado por una interoperabilidad regulada entre activos digitales y productos financieros tradicionales. En particular, la industria de las hipotecas digitales (mortgage tech) se ha mostrado interesada en capturar el mercado de nativos digitales que poseen gran parte de su riqueza en criptomonedas. La nueva disposición de la FHFA no solo valida ese enfoque, sino que abre la puerta a una reconfiguración más amplia del sistema hipotecario estadounidense.
Implicaciones económicas
La posibilidad de usar criptomonedas como respaldo en hipotecas no solo amplía el acceso al crédito para los ciudadanos, sino que también puede tener efectos sustanciales sobre el dinamismo macroeconómico. En primer lugar, se espera un aumento en la demanda de hipotecas, impulsado por aquellos perfiles financieros que, hasta ahora, quedaban fuera del sistema bancario tradicional por carecer de activos líquidos en moneda fiat. Esto podría traducirse en un repunte del mercado inmobiliario, sobre todo en segmentos como la vivienda para jóvenes profesionales o tecnólogos que acumulan patrimonio en criptoactivos.
En paralelo, al reconocerse formalmente el valor de las criptomonedas en procesos crediticios, se crea un nuevo incentivo para la tenencia de estos activos. Muchos inversores podrían optar por mantener sus posiciones en Bitcoin, Ethereum u otras monedas de alta capitalización, sabiendo que su uso no se limita al intercambio o la especulación, sino que ahora puede ser funcional dentro de procesos financieros tradicionales. Esto podría generar una presión al alza en el valor de ciertos activos digitales, especialmente si se incrementa su demanda por motivos colaterales.
Asimismo, bancos e instituciones financieras tradicionales se verán obligados a desarrollar productos específicos para analizar, custodiar y valorar correctamente las criptomonedas presentadas como respaldo. Esto podría generar nuevos puestos de trabajo en análisis de activos digitales, evaluación de riesgo cripto y servicios de custodia regulada, favoreciendo la expansión del sector fintech. Las empresas proveedoras de servicios de custodia —como Coinbase, Fidelity o BitGo— podrían experimentar un aumento considerable en su actividad.
Por otro lado, también se espera un efecto indirecto sobre la fiscalidad. Al permitir que los activos digitales sean usados sin necesidad de su liquidación, los contribuyentes evitarán incurrir en eventos imponibles, lo cual podría reducir la recaudación en concepto de impuestos sobre ganancias de capital. Este efecto, sin embargo, podría compensarse parcialmente con el crecimiento económico generado por la expansión del crédito y el dinamismo inmobiliario.
Riesgos sistémicos y desafíos regulatorios
A pesar del entusiasmo que ha generado la medida, no son pocos los analistas que advierten sobre los riesgos potenciales. En primer lugar, existe una preocupación evidente respecto a la volatilidad inherente a los activos digitales. Si bien los exchanges centralizados ofrecen datos fiables para la valoración de los activos, el precio de una criptomoneda puede fluctuar drásticamente en cuestión de días. Esto introduce un nivel de incertidumbre en los balances hipotecarios que los modelos tradicionales no contemplaban.
El riesgo es aún mayor si se considera un escenario bajista en el mercado cripto, donde el valor de los activos podría desplomarse justo después de la concesión del crédito, debilitando la posición patrimonial del prestatario y generando tensión sobre el sistema hipotecario. En tal caso, Fannie Mae y Freddie Mac podrían acumular préstamos respaldados por activos cuyo valor ya no cumple con el umbral mínimo requerido, una situación que podría recordar, en menor escala, algunos de los errores de valoración previos a la crisis financiera de 2008.
Otro punto de fricción está en la armonización regulatoria. Si bien la FHFA ha emitido una directriz clara, aún existen tensiones entre distintas agencias federales —como la SEC, el Tesoro y la OCC— respecto al estatus jurídico de las criptomonedas, especialmente aquellas que no se consideran commodities como Bitcoin. Este desacuerdo podría derivar en normativas contradictorias o en un exceso de burocracia que limite la implementación efectiva de la medida.
También preocupa la falta de estándares comunes para la evaluación de riesgo asociado a los activos digitales. Mientras que en los mercados financieros tradicionales existen décadas de datos históricos y metodologías robustas, el mundo cripto todavía opera en un terreno relativamente nuevo, donde incluso las auditorías de reservas pueden ser objeto de manipulación o controversia. El desarrollo de criterios técnicos sólidos y auditables será clave para que esta política no se convierta en una fuente de fragilidad sistémica.
Reacciones del sector financiero y la industria cripto
La noticia fue recibida con entusiasmo en los mercados financieros, especialmente entre las plataformas de intercambio reguladas en EE. UU., como Coinbase, Kraken y Gemini, cuyas acciones y volúmenes de operaciones se dispararon tras conocerse el anuncio. Coinbase, por ejemplo, anunció de inmediato una nueva línea de productos diseñada para facilitar la certificación de fondos cripto ante instituciones hipotecarias, anticipando la demanda creciente de estos servicios.
En el ecosistema bancario tradicional, las reacciones fueron más cautelosas. Si bien algunas entidades, como JPMorgan Chase o Bank of America, han mostrado interés en explorar integraciones controladas, otras voces se han manifestado preocupadas por los riesgos asociados. Larry Fink, CEO de BlackRock, advirtió en una entrevista que "el entusiasmo no puede sustituir la diligencia regulatoria", y pidió que se refuercen los mecanismos de transparencia antes de permitir una adopción masiva.
Las asociaciones fintech, en cambio, celebraron el movimiento como una "modernización estructural del sistema hipotecario". La Blockchain Association, el Crypto Council for Innovation y varias organizaciones de defensa de derechos digitales señalaron que la medida es coherente con las demandas de una nueva generación de ciudadanos financieros. Desde el ecosistema Web3, líderes como Vitalik Buterin y Jack Dorsey también expresaron su apoyo, aunque advirtieron sobre el riesgo de cooptación del criptoespacio por estructuras bancarias tradicionales.
En el plano internacional, varios países han seguido con atención la evolución de esta política. En Europa, donde las normativas de MiCA ya plantean un marco general para los criptoactivos, algunos expertos consideran que la medida estadounidense podría acelerar la adopción de políticas similares en países como Alemania, Francia o los Países Bajos. En América Latina, donde el acceso al crédito hipotecario es bajo pero la adopción cripto es alta, algunos analistas sugieren que podría ser una oportunidad para replantear la arquitectura financiera.
Perspectivas a futuro
La implementación de esta medida marca un hito, pero también abre múltiples interrogantes sobre su evolución futura. Uno de los más importantes será la estandarización de criterios técnicos: ¿qué tipos de activos serán aceptados?, ¿cómo se valorarán en mercados volátiles?, ¿qué plataformas tendrán validez como custodios regulados? Resolver estas preguntas será esencial para escalar la medida a nivel nacional sin generar fricciones ni inseguridad jurídica.
En paralelo, esta integración entre cripto y finanzas tradicionales podría acelerar la aparición de productos financieros híbridos: hipotecas tokenizadas, préstamos garantizados por NFT inmobiliarios, seguros colateralizados con stablecoins, entre otros. La línea que separa el mundo tradicional del descentralizado podría volverse más difusa en los próximos años, especialmente si se desarrollan protocolos de interoperabilidad entre entidades financieras y plataformas DeFi.
También podría cambiar el perfil promedio del comprador de vivienda. Jóvenes profesionales, trabajadores freelance y desarrolladores con ingresos en cripto —hasta ahora excluidos o penalizados por su falta de historial bancario tradicional— podrían ganar acceso a una vivienda propia mediante modelos más justos de evaluación financiera. Esto no solo tendría impacto económico, sino también social, al abrir las puertas del mercado inmobiliario a sectores previamente marginados por las rigideces del sistema.
Finalmente, el éxito o fracaso de esta política será observado con lupa por otros países. Si la implementación es positiva, Estados Unidos podría consolidarse como referente global en integración financiera digital. En cambio, si aparecen fraudes, impagos o crisis de valoración, el movimiento podría volverse contra el propio ecosistema cripto, reforzando las posturas más conservadoras. Lo que está claro es que el anuncio de la FHFA ha movido fichas importantes en el tablero global, y sus consecuencias aún están por conocerse.
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