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¿Se puede fraccionar legalmente una propiedad con tokens? Te lo explicamos sin tecnicismos

La tokenización inmobiliaria, especialmente la posibilidad de fraccionar una propiedad en partes digitales representadas por tokens, está revolucionando la forma de invertir en bienes raíces y activos de lujo.

Pero, ¿es esto realmente legal? ¿Qué debes saber antes de considerar esta opción?

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En este artículo te explicamos, sin tecnicismos, qué significa fraccionar una propiedad con tokens, qué aspectos legales debes tener en cuenta en España y Europa, y cuáles son las limitaciones y oportunidades reales.

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¿Qué significa fraccionar una propiedad con tokens?

Fraccionar una propiedad con tokens consiste en dividir la titularidad o derechos sobre un inmueble en varias partes digitales (tokens), que pueden ser comprados, vendidos o intercambiados por distintos usuarios. Cada token representa una “porción” de la propiedad, facilitando la inversión compartida y el acceso a bienes que antes solo estaban al alcance de grandes capitales.

Este concepto es una evolución digital del “condominio” o la copropiedad tradicional, pero con ventajas como mayor liquidez, transparencia y acceso global.

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¿Es legal tokenizar y fraccionar una propiedad en España y Europa?

La respuesta corta: sí, pero con condiciones importantes.

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Titularidad real vs. derechos sobre la propiedad

En la mayoría de los casos, los tokens no representan la propiedad física directa inscrita en el Registro de la Propiedad. En cambio, suelen representar derechos contractuales o participaciones en una sociedad que posee el inmueble.

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Esto significa que:

  • El titular real del inmueble sigue siendo la persona física o jurídica registrada oficialmente.
  • Los tokens representan una participación financiera o contractual, con derechos de usufructo, beneficios o voto, pero no siempre la titularidad registral directa.

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Este modelo es legal y común en España y Europa, siempre que cumpla con la normativa vigente.

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Cumplimiento normativo imprescindible

Para que la tokenización y fraccionamiento sea legal, es necesario respetar:

  • Legislación mercantil y societaria: Si la propiedad se mantiene dentro de una sociedad (por ejemplo, una sociedad limitada o fondo inmobiliario), los tokens representan participaciones sociales o acciones. Estas deben cumplir con las leyes españolas y europeas que regulan sociedades y mercados financieros.
  • Regulación de valores y activos financieros: Muchos tokens pueden considerarse valores (security tokens). En este caso, deben registrarse y cumplir con las normativas de la CNMV en España y los marcos europeos como MiCA.
  • Contratos claros y transparentes: Los derechos y obligaciones de los token holders deben estar definidos en contratos accesibles y cumplir con la protección al inversor.
  • Prevención de lavado de dinero y KYC: Se deben aplicar controles para identificar a los inversores y evitar fraudes o actividades ilícitas.

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Limitaciones y riesgos a considerar

  • No existe aún un registro oficial de tokens inmobiliarios que sustituya al Registro de la Propiedad, por lo que la titularidad física sigue en manos tradicionales.
  • Liquidez y mercado secundario: La venta de tokens puede estar limitada por regulaciones o falta de plataformas adecuadas.
  • Valoración y gestión: El inmueble debe ser correctamente valorado y gestionado para evitar conflictos entre token holders.
  • Aspectos fiscales: La tributación de las ganancias o rentas derivadas de los tokens debe analizarse caso por caso, y puede ser compleja.

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¿Qué oportunidades reales ofrece la tokenización fraccionada?

  • Facilita la inversión en propiedades de alto valor con montos accesibles.
  • Permite diversificar inversiones sin necesidad de comprar la propiedad completa.
  • Aumenta la transparencia y trazabilidad de la titularidad y las transacciones.
  • Reduce costes administrativos y tiempos en comparación con la gestión tradicional.

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Conclusión

Tokenizar y fraccionar una propiedad mediante tokens es una opción legal y viable en España y Europa, siempre que se respeten las normativas mercantiles, financieras y fiscales aplicables.

Aunque no sustituye el registro tradicional de la propiedad, ofrece un modelo innovador para democratizar el acceso a bienes raíces y activos de lujo.

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Si estás considerando este modelo para tu proyecto inmobiliario o de lujo, es clave asesorarte con expertos legales y técnicos que garanticen el cumplimiento normativo y la seguridad para todos los participantes.

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