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title: "Crowdfunding inmobiliario en Latinoamérica: cómo se regula en cada país (2026)"
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published: "2026-10-02T19:53:20+00:00"
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# Crowdfunding inmobiliario en Latinoamérica: cómo se regula en cada país (2026)

**El crowdfunding inmobiliario está regulado en casi toda Latinoamérica, pero con reglas muy distintas en cada país.** México tiene la categoría más específica: el financiamiento colectivo de deuda para desarrollo inmobiliario, en plataformas autorizadas por la CNBV. Colombia lo canaliza por sociedades de financiación colaborativa (SOFICO) y desde 2025 admite que el receptor sea un patrimonio autónomo, la fiducia con la que se estructura casi todo el inmobiliario allí. Argentina, Chile y Perú tienen regímenes propios, con límites por inversor en Argentina y Perú. Tokenizar dentro del régimen solo tiene hoy una vía clara en Argentina (en sandbox), en Brasil y, con autorización, en Chile. Esta guía resume cada país con su norma, su regulador y sus límites, verificados en las fuentes oficiales a 2 de octubre de 2026. Si buscas la definición, está en el [glosario](/glosario/crowdfunding-inmobiliario).

## Resumen país por país

| País | Norma y nombre local | Regulador | Límite por proyecto o emisor | Límite por inversor minorista | ¿Tokens dentro del régimen? |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| México | [Ley Fintech](/articulos/ley-fintech-mexico) (2018) y disposiciones CUITF: financiamiento colectivo | CNBV | 1.670.000 UDI por operación (hasta 6.700.000 con autorización); 7.370.000 UDI por solicitante en todo el sistema | Concentración en una solicitud: 15 % (persona física) o 20 % (persona moral) | No: Banxico solo permite a las fintech operaciones internas con activos virtuales |
| Colombia | Decreto 2555/2010, Libro 41 (Decretos 1357/2018 y 34/2025): financiación colaborativa | Superintendencia Financiera | 10.000 salarios mínimos por receptor; 3.000 si solo hay aportantes no calificados | 20 % de los ingresos anuales o del patrimonio, el mayor | Sin marco específico |
| Argentina | Ley 27.349 y normas CNV (RG 942/2022); RG 1125/2026: financiamiento colectivo | CNV | 1.500.000 UVA por proyecto en 12 meses (plataformas PFC) | 10 % del proyecto o 150.000 UVA, lo menor, y 20 % de los ingresos brutos anuales | Sí, en sandbox hasta 2027 (RG 1150/2026), para valores con autorización automática |
| Chile | Ley 21.521 ([Ley Fintec](/articulos/ley-fintec-chile)) y NCG 502: plataforma de financiamiento colectivo | CMF | La ley y la NCG 502 no fijan importe | Sin tope legal específico | Sí, con autorización como plataforma y como sistema alternativo de transacción |
| Perú | DU 013-2020 y Res. 045-2021-SMV/02 (reformada en 2025): financiamiento participativo financiero | SMV | 500 UIT por proyecto (S/ 2,75 millones), hasta 1.000 UIT con metodología | 20 % del proyecto y 20 % de ingresos o patrimonio en 12 meses | Sin marco |
| Uruguay | Ley 19.820 y circulares del BCU 2377 y 2484 | BCU | 20.000.000 UI en circulación por emisor | 75.000 UI por emisión y 225.000 UI por plataforma | La Ley 20.345 admite valores en registro descentralizado |
| Brasil | Resolução CVM 88/2022: investimento participativo | CVM | R$ 15 millones al año por emisor | R$ 20.000 al año (10 % si la renta o las inversiones superan R$ 200.000) | Sí: tokens de deuda por esta vía (Ofício-Circular 4/2023) |

UDI, UVA, UI y UIT son unidades que se actualizan con la inflación o cada año, igual que el salario mínimo colombiano: el importe en moneda local cambia con el tiempo, y por eso las normas las usan.

## Crowdfunding inmobiliario en México

La Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera (Ley Fintech), publicada el 9 de marzo de 2018, reserva el financiamiento colectivo a las instituciones de financiamiento colectivo (IFC) autorizadas por la CNBV, previo acuerdo de un comité interinstitucional. Admite tres operaciones: deuda, capital y copropiedad o regalías. Las disposiciones de la CNBV para estas instituciones (CUITF) crean además una categoría expresa, el financiamiento colectivo de deuda para el desarrollo inmobiliario: préstamos a promotores para financiar la obra.

- **Límite por operación**: 1.670.000 UDI por solicitante en una IFC, ampliable hasta 6.700.000 UDI con autorización de la CNBV. Un mismo solicitante no puede superar 7.370.000 UDI sumando todas las plataformas.
- **Límite por inversor**: una persona física no puede concentrar más del 15 % en una misma solicitud de deuda inmobiliaria, capital o copropiedad (el 20 %, una persona moral), según la fórmula del artículo 49 de la CUITF. Quien tiene invertido en total no más de 8.300 UDI puede poner hasta 4.150 UDI por solicitud, y los inversionistas experimentados quedan exentos.
- **Capital mínimo de la plataforma**: 500.000 UDI, o 700.000 si opera más de un tipo de operación.
- **Operar sin autorización es delito**: el artículo 124 de la ley lo castiga con 7 a 15 años de prisión.

El padrón de la CNBV listaba 26 IFC en operación el 2 de octubre de 2026. Entre las inmobiliarias, según sus propias webs y la prensa, están 100 Ladrillos (copropiedad mediante fideicomiso), Briq y M2Crowd, a la que la CNBV amplió en diciembre de 2025 el objeto a deuda, capital, copropiedad y regalías. Desde el 1 de enero de 2026 las IFC retienen un 20 % de ISR sobre los intereses que pagan a sus inversores ([Ley de Ingresos de la Federación 2026](https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LIF_2026.pdf), art. 25, fr. VIII), y el propio sector espera que el mercado se concentre en pocas plataformas.

**Tokenización**: la ley permite operar con activos virtuales solo en los términos que fije Banxico, y su Circular 4/2019 limita a las instituciones fintech a operaciones internas. En la práctica, una IFC no puede ofrecer al público participaciones inmobiliarias en forma de token. Más contexto en [tokenización de activos en México](/articulos/tokenizacion-de-activos-en-mexico).

## Crowdfunding inmobiliario en Colombia

La financiación colaborativa está en el Libro 41 del Decreto 2555 de 2010, que añadió el Decreto 1357 de 2018 y reformó el Decreto 34 de 2025, del 17 de enero. La ejercen las sociedades de financiación colaborativa (SOFICO), sociedades anónimas de objeto exclusivo, y también las bolsas y los sistemas de negociación autorizados, bajo la supervisión de la Superintendencia Financiera. Lo que se emite son valores de deuda o de capital, y solo a través de esas entidades: no es oferta pública ni se inscribe en el Registro Nacional de Valores.

El cambio de 2025 importa al inmobiliario: el receptor puede ser ahora un **patrimonio autónomo**, un fondo de inversión colectiva cerrado o una titularización, aunque en esos casos solo con deuda. Los proyectos colombianos se desarrollan casi siempre en fiducia, así que un proyecto en patrimonio autónomo ya puede recibir deuda colaborativa. La copropiedad directa del inmueble, en cambio, no existe como modalidad.

- **Límite por receptor**: 10.000 salarios mínimos (unos 17.509 millones de pesos con el salario de 2026), o 3.000 (unos 5.253 millones) si todo el dinero viene de aportantes no calificados.
- **Límite por aportante no calificado**: el 20 % de sus ingresos anuales o de su patrimonio, el mayor, sumando todas las plataformas. El aportante calificado no tiene límite.
- **Campaña**: seis meses como máximo.

Terrenta, la primera SOFICO centrada en inmobiliario y construcción según la prensa, empezó a operar en 2025. El riesgo de plataforma existe: en abril de 2026 la Superintendencia ordenó la toma de posesión de Bloom Crowdfunding. **Tokenización**: el Libro 41 no contempla registro distribuido ni tokens. La Superintendencia ha probado emisiones con blockchain en su sandbox y en septiembre de 2026 anunció mesas de trabajo sobre tokenización. Más en [tokenización de activos en Colombia](/articulos/tokenizacion-de-activos-en-colombia).

## Crowdfunding inmobiliario en Argentina

La Ley 27.349 de Apoyo al Capital Emprendedor (2017) creó el sistema de financiamiento colectivo, que supervisa la CNV y que operan las plataformas de financiamiento colectivo (PFC), sociedades anónimas con «PFC» en su denominación. La ley solo admite tres formas de participar: acciones, préstamos convertibles en acciones y participaciones en un fideicomiso; el préstamo simple queda excluido. El inmobiliario encaja por la vía del fideicomiso, con un límite: las normas de la CNV (RG 942/2022) prohíben que la plataforma o sus accionistas sean fiduciarios de los proyectos.

- **Límites del régimen PFC**: 1.500.000 UVA por proyecto en 12 meses. Cada inversor puede poner hasta el 10 % del proyecto o 150.000 UVA, lo que sea menor, y nunca más del 20 % de sus ingresos brutos anuales. Hacen falta al menos cinco inversores, y la suscripción dura entre 30 y 180 días.
- **Segunda vía desde abril de 2026**: la RG 1125/2026 incorporó el financiamiento colectivo a la oferta pública con autorización automática, con acciones y obligaciones negociables. El inversor no calificado puede poner hasta 3.000 UVA por emisión y 10.000 UVA en total, sin superar el 5 % de su patrimonio por emisión ni el 10 % en conjunto.

**Tokenización**: es el país con la vía más avanzada. La RG 1150/2026, de junio, permite tokenizar acciones, obligaciones negociables, valores de fideicomisos financieros y cuotapartes de fondos cerrados emitidos con autorización automática, en un sandbox prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027. Los fideicomisos financieros con inmuebles como activo entran; el régimen PFC de la Ley 27.349, no. Los proveedores de servicios de activos virtuales actúan como depositarios y comercializadores: lo explicamos en la [guía del registro PSAV](/articulos/registro-psav-argentina-cnv) y en [tokenización de activos en Argentina](/articulos/tokenizacion-de-activos-en-argentina).

## Crowdfunding inmobiliario en Chile

La Ley 21.521, conocida como Ley Fintec y publicada el 4 de enero de 2023, regula las plataformas de financiamiento colectivo junto a otros servicios financieros basados en tecnología. La CMF fijó el registro y las obligaciones con la NCG 502 (enero de 2024), y el plazo para inscribirse terminó el 3 de febrero de 2025. La plataforma necesita inscripción en el Registro de Prestadores de Servicios Financieros y una autorización específica; las que trabajan solo con inversionistas calificados quedan exceptuadas.

La ley regula el servicio, no el instrumento, y no fija importes máximos por proyecto ni por inversor: protege con deberes de información. Si lo que se ofrece son valores, rige además la Ley 18.045 de Mercado de Valores, que exige inscripción salvo exención (la principal es la NCG 452).

**Tokenización**: la CMF ya se ha pronunciado. En el Oficio 76656, del 27 de abril de 2026, consideró que un proyecto que genere rentas con el arriendo de inmuebles y permita cotizar y transar representaciones digitales de esos bienes presta al menos dos servicios regulados: plataforma de financiamiento colectivo y sistema alternativo de transacción. En el Oficio 59065, de marzo de 2026, recordó que un token puede ser un valor si representa derechos patrimoniales transferibles, se llame como se llame. Más en [tokenización de activos en Chile](/articulos/tokenizacion-de-activos-en-chile).

## Crowdfunding inmobiliario en Perú

El financiamiento participativo financiero lo regulan el Decreto de Urgencia 013-2020 y el reglamento de la SMV (Resolución 045-2021-SMV/02), reformado por la Resolución 019-2025-SMV/01 en noviembre de 2025. Puede hacerse con valores de capital o de deuda o con préstamos, y lo ejercen sociedades administradoras autorizadas por la SMV, con un capital mínimo de 300.000 soles.

- **Por proyecto**: 500 UIT (2,75 millones de soles con la UIT de 2026), y hasta 1.000 UIT si la plataforma aplica una metodología de clasificación. **Por receptor**: 750 UIT en 12 meses para una persona jurídica, ampliable a 1.500.
- **Por inversor no institucional**: no más del 20 % de un proyecto ni, en 12 meses, más del 20 % de sus ingresos o de su patrimonio, el mayor.
- **Campaña**: 90 días, prorrogables otros 90.

El directorio de la SMV listaba tres sociedades el 2 de octubre de 2026; una de ellas, Prestópolis, presta a promotores inmobiliarios. **Tokenización**: no hay marco. La SMV advirtió en 2021 de que los esquemas con tokens no están supervisados, y la Ley 30050 solo permite a entidades autorizadas hacer publicidad para captar dinero del público. Más en [tokenización de activos en Perú](/articulos/tokenizacion-de-activos-en-peru).

## Uruguay y Brasil: dos referencias

**Uruguay** regula las plataformas con la Ley 19.820 (2019) y las circulares 2377 y 2484 del Banco Central. La de julio de 2025 subió el límite por emisor a 20.000.000 UI y admitió valores de fideicomisos financieros, la vía natural del inmobiliario. El pequeño inversor puede poner hasta 75.000 UI por emisión y 225.000 UI por plataforma. Crowder fue la primera plataforma autorizada, en enero de 2024, y la Ley 20.345 de 2024 ya admite valores en registro descentralizado. Más en [tokenización de activos en Uruguay](/articulos/tokenizacion-de-activos-en-uruguay).

**Brasil** es el mercado con más actividad. Con la Resolução CVM 88/2022, una empresa puede captar hasta 15 millones de reales al año y el inversor común, invertir hasta 20.000 reales al año. En 2025 había 69 plataformas registradas, que cerraron 861 ofertas por 3.900 millones de reales, según la propia CVM. Es además el país donde el crowdfunding regulado ya sirve para tokenizar: la CVM admitió en 2023 que los tokens de deuda se ofrezcan por esta vía. La CVM prepara una norma que sustituirá a la 88; a la fecha de esta guía no hemos podido confirmar que se haya publicado. Más en [tokenización de activos en Brasil](/articulos/tokenizacion-de-activos-en-brasil).

## Cómo se compara con Europa y España

En la Unión Europea, el Reglamento (UE) 2020/1503 armonizó el crowdfunding de préstamo y de inversión para empresas. Cubre las ofertas de hasta 5 millones de euros por promotor en 12 meses, y el proveedor autorizado opera en toda la Unión con pasaporte. La protección del inversor es distinta a la latinoamericana: no hay tope de inversión, sino una prueba de conocimientos, una advertencia con consentimiento expreso cuando el inversor no experimentado supera 1.000 euros o el 5 % de su patrimonio y un periodo de reflexión de cuatro días. En España autoriza la CNMV, y Urbanitae fue la primera plataforma con autorización europea, en 2022.

La diferencia de fondo: Europa protege con información y Latinoamérica con topes, por porcentaje de ingresos o patrimonio (Colombia, Perú, Argentina), por importe (Brasil, Uruguay) o por concentración en cada solicitud (México). Para un promotor que capte en varios países, los límites más bajos marcan el diseño de la campaña.

## Crowdfunding o tokenización: qué vía conviene

No son lo mismo. El crowdfunding es un canal regulado de captación, con una plataforma autorizada y sus límites. La tokenización es una forma de representar y transmitir el derecho del inversor en un registro distribuido. Se combinan donde la norma lo permite, como en Argentina, Brasil o Chile con autorización: el token aporta un registro moderno y la transferibilidad, y el régimen de crowdfunding, el permiso para ofrecerlo al público. Es el modelo de nuestro [software de crowdfunding inmobiliario tokenizado](/tokenizacion/crowdfunding-inmobiliario-tokenizado-lanza-tu-propia-plataforma-de-inversion). Ofrecer tokens inmobiliarios al público sin la autorización correspondiente es actividad no autorizada en México, Chile y Perú, y puede serlo en Colombia y Argentina si el token se considera un valor. Comparamos las dos figuras en [crowdfunding vs plataforma de tokenización](/articulos/diferencias-entre-crowdfunding-y-plataforma-de-tokenizacion-guia-practica), y el mapa regional está en [tokenización de activos en Latinoamérica](/articulos/tokenizacion-de-activos-en-latinoamerica).

## Qué comprobar antes de invertir o de lanzar una plataforma

- **Que la plataforma esté autorizada** en el registro del regulador: CNBV, Superintendencia Financiera, CNV, CMF, SMV, BCU o CVM. El caso Bloom muestra que la autorización no elimina el riesgo, pero sin ella no hay supervisión.
- **Qué compras exactamente**: un préstamo al promotor, acciones de la sociedad, una participación en un fideicomiso o una copropiedad. Cada figura tiene un riesgo y una fiscalidad distintos.
- **El vehículo**: fideicomiso, patrimonio autónomo o sociedad de propósito especial, y quién es el fiduciario.
- **Los límites que te aplican** como inversor no calificado: en Latinoamérica son topes legales, no recomendaciones.
- **La liquidez**: casi ningún régimen tiene un mercado secundario real. Colombia permite a las plataformas un sistema interno de registro de operaciones y Perú, difundir oportunidades de transferencia.
- **Si vas a lanzar una plataforma**: la autorización lleva tiempo y exige capital mínimo. A menudo es más rápido estructurar el proyecto con un vehículo local y una plataforma ya autorizada, o tokenizar donde el regulador ya lo admite. Si quieres estudiar tu caso, [reserva una reunión con el equipo](/meeting).

## Fuentes oficiales

- México: [Ley Fintech (texto vigente)](https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LRITF.pdf), [CUITF de la CNBV](https://www.cnbv.gob.mx/Normatividad/Disposiciones%20de%20car%C3%A1cter%20general%20aplicables%20a%20las%20instituciones%20de%20tecnolog%C3%ADa%20financiera.pdf) y [Circular 4/2019 de Banxico](https://www.banxico.org.mx/marco-normativo/normativa-emitida-por-el-banco-de-mexico/circular-4-2019/circular-4-2019.html).
- Colombia: [Decreto 1357 de 2018](https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=87770) y [Decreto 34 de 2025](https://sisjur.bogotajuridica.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?dt=S&i=172040).
- Argentina: [Ley 27.349](https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/270000-274999/273567/texact.htm), [RG CNV 1125/2026](https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/resoluci%C3%B3n-1125-2026-424560/texto) y [RG CNV 1150/2026](https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/norma-426586/texto).
- Chile: [Ley 21.521](https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1187323) y [NCG 502 de la CMF](https://www.cmfchile.cl/normativa/ncg_502_2024.pdf).
- Perú: [Decreto de Urgencia 013-2020](http://www.sice.oas.org/SME_CH/PER/Dec_Urg_No_013_2020_s.pdf) y [reglamento de la SMV](https://www.smv.gob.pe/ConsultasP8/temp/RSUP%20045-2021%20-%20Aprobaci%c3%b3n%20Reglamento%20FPF.pdf).
- Uruguay: [Circular 2484 del BCU](https://www.bcu.gub.uy/Servicios-Financieros-SSF/Documents/Proyectos%20Normativos/seggci2484.pdf) y [Ley 20.345](https://www.impo.com.uy/bases/leyes-originales/20345-2024).
- Brasil: [Resolução CVM 88 (consolidada)](https://conteudo.cvm.gov.br/export/sites/cvm/legislacao/resolucoes/anexos/001/resol088consolid.pdf) y [Boletim Econômico 108 de la CVM](https://www.gov.br/cvm/pt-br/centrais-de-conteudo/publicacoes/boletins/boletim-economico/2512_cvm_boletim_economico_108.pdf).
- Unión Europea: [Reglamento (UE) 2020/1503](https://www.boe.es/doue/2020/347/L00001-00049.pdf).

*Marco a 2 de octubre de 2026, verificado en las fuentes oficiales de cada regulador. Los regímenes cambian: confirma el estado vigente antes de invertir o de estructurar. Información general, no asesoramiento legal ni de inversión.*